一、什麼是套繪管制?

所謂「套繪管制」是對建地或農地所採用的行政管理制度，主要為了避免土地的重複利用，促進土地利用的有效經濟而設立，而就其限制規範，主要分為以下兩種:

(一)建築周圍之法定空地

根據建築法第11條1項及第3項「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。」「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」規定，建商在依法建築房屋時，應保留一定比例面積的空地，以確保建築使用上之一定品質，也預防建築物過於密集，保障建築之必要日照、通風、採光、防火等居住安全建設。也就是民眾在建地購買的相關文件上，所看到的「建蔽率」管制。

(二)農地套繪

另外除了建地外，部分農地為了確保農地發展即妥善使用，也會出現套繪管制。依照農業用地興建農舍辦法第12條第2項「已興建農舍之農業用地，未經解除套繪管制不得辦理分割。」因此有些繼承人在繼承土地後，也會遇到分割受限制等情形，影響繼承之進行。一旦土地被套繪管制，原則上是依法就是不能分割、不能移轉，更不能重複使用，這也往往讓許多繼承人感到困擾。

二、解除套繪方法?

(一)確認套繪原因

在發現土地因受套繪而無法妥善運用時，民眾可以向地政機關申請套繪範圍，以了解被套繪的原因。透過確認土地使用分區，以及套繪圖上重疊部分之使用目的，判斷是否因為單純之土地登記錯誤或政府測量疏失等情形，抑或是涉及鄰地之權利紛爭，或政府規或錯誤影響。民眾亦可在申請建照而受退件或限制使用之文件說明上，找尋套繪之真實原因，確認套繪是否出現錯誤，並依情形提出申訴或協商。

(二)申訴或協商

若發現套繪僅僅只是因為地政機關之登記錯誤或測量疏失，民眾可以透過法定的申請流程，請機關重新測量更正。而倘若套繪原因，涉及主管機關的規劃，或他人未領得建造執照，或逾期未興建之建物，土地所有人亦可檢附現況確無建築物照片、透明套繪圖、土地權利證明文件等書件，向縣府申請解除套繪管制。而若套繪涉及鄰地權利（如通行、空地或建築線），民眾就可能須透過協商程序，嘗試與鄰地人協議調整，視情況訂立書面同意書，並向行政機關，申請解除套繪。

(三)提起妨害排除訴訟

如若機關經申訴未能妥善修正，或遇有協商破裂時，依民法第767條第1項中段規定：「對於妨害其所有權者，得請求除去之」土地所有人也可透過妨害排除請求權，訴請鄰地所有人或妨礙使用建地或農地的他人，提出「排除妨害訴訟」，請求法院審認並做成判決，據以向主管機關要求解除套繪、恢復建築或分割的權利。

土地開發與使用雖蘊含豐富的投資潛力，但「套繪管制」等隱藏的法律限制，卻往往成為土地權利行使與資產活化的障礙。面對複雜的行政程序與法規門檻，若無專業協助，極可能延誤處置時機，甚至造成權益損失。除了在購買前小心查驗確認外，若有遇到受套繪的土地，律師也建議民眾可以儘早諮詢專業人士，以釐清土地現況與可能解方，掌握土地價值，安心規劃未來發展。

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